Een nieuwe exploitatie-vereniging waarbij perceeleigenaren inspraak krijgen in de hoogte en besteding van het geld van de servicekosten. De exploitatie en de financiën staan centraal. Het nu bereikte resultaat van de onderhandelingen van de commissie met LSW lijkt echter niet in het belang van de bewoners, zeker niet in het belang van de erfpachters, bijna twee derde van de gemeenschap. Het is ook de vraag of het in het belang is van perceeleigenaren.

Onze conclusie hierover is inmiddels: ‘beter ten halve gekeerd dan ten hele gedwaald’. Er zijn veel risico’s en minpunten. Ook de SWW-voorzitter gaf in de laatste bewonersvergadering aan dat de risico’s inderdaad niet in kaart zijn gebracht en dat dit eerst nodig is voor zorgvuldige besluitvorming.

Hieronder een kort overzicht. Deze willen we naast het voorstel van de commissie leggen waarin alleen de kansen en voordelen worden beschreven.

Veel verschillende exploitatie-overeenkomsten

Er zijn vanaf begin 2000 veel verschillende exploitatie-overeenkomsten afgesloten tussen bewoners en de landgoedeigenaren. Zie het bijgevoegde plaatje (op laatste pagina) met de tijdlijn van alle diverse overeenkomsten. In de exploitatie-overeenkomsten liggen de afspraken vast tussen de exploitant en bewoner.

De diverse al afgesloten exploitatie-0vereenkomsten vormen inmiddels een zeer complexe situatie. Er zijn grote verschillen tussen de diverse overeenkomsten van de oude eigenaar DJB en de nieuwe eigenaar LSW. Zo heeft de landeigenaar in de nieuwe overeenkomsten na 2021 opgenomen dat de Bewonersraad adviesrecht heeft over de exploitatiekosten en andere onderwerpen. Dit is een wijziging ten opzichte van de onder eigenaar DJB geldende praktijk waartegen de bewonersverenigingen in de Bewonersraad meteen hebben geprotesteerd. Zonder resultaat.

Het fundament van de nieuwe exploitatie-vereniging voor perceeleigenaren lijkt gebouwd op drijfzand. De verschillen tussen de verschillende exploitatie-overeenkomsten zijn mogelijk juridisch niet houdbaar en zeker niet werkbaar.

Ergo: we hebben vooral één exploitatie-0vereenkomst nodig die voor alle bewoners geldt. Een overeenkomst waarin de wijze waarop besluiten over de exploitatie tot stand komen wordt vastgelegd. Een overeenkomst die door alle bewoners, erfpachters en perceeleigenaren, en LSW gedragen wordt. Waarin alle rechten en plichten voor de bewoners zijn vastgelegd, zoals goede medezeggenschap. En waarin LSW en een bewonersvertegenwoordiging als gelijkwaardige partners overleggen.

Verkoop landgoed aan nieuwe exploitatie-vereniging?

Doel van LSW is het verkopen van zo veel mogelijk percelen. Erfpacht is en blijft een uitsterfconstructie voor hen. Het uiteindelijke doel van de landgoed-eigenaar is overdracht (verkoop) van het landgoed aan de vereniging van perceeleigenaren op basis van een nieuwe taxatie van het landgoed.

Het is de vraag of het huidige voorstel van de commissie daadwerkelijk in het belang is van de perceeleigenaren. We zitten met een erfenis van fors achterstallig onderhoud aan alle infrastructuur (gas, water, riool, sloten en wegen), toekomstige investeringen en groot-onderhoud van bijvoorbeeld het zwembad. Het gaat om hele grote bedragen.

Verder is het de vraag of er een noodzaak of behoefte is vanuit de perceeleigenaren zélf aan een eigen vereniging en een overdracht/koop van het landgoed.

Het is onduidelijk wat de echte lange termijn doelen zijn van LSW. Veel belangrijke, onbeantwoorde vragen. Trekt zij zich op de lange termijn na verkoop van het landgoed helemaal terug? De inkomsten uit erfpacht zijn zo’n 900.000 euro per jaar (geïndexeerd). De vraag is ook hoe realistisch het is dat zij dit opgeven. Welke garanties zijn er? En als ze uiteindelijk de erfpachtinkomsten wel opgeven, wat gebeurt er dan?

Bewonersraad.

Verder hebben we ook nog de Bewonersraad. Voorheen was dit een orgaan waar bestuursleden van de bewonersvereniging met de exploitant SWB (Rianne) overleg voerden over zaken rondom met name de exploitatie.

Sinds de komst van LSW hebben ook de landgoedeigenaren zitting genomen in de Bewonersraad. Volgens de exploitatieovereenkomst kunnen uitsluitend leden van de bewonersvereniging lid zijn. Hoe verloopt inmiddels de besluitvorming? Wie bepaalt? Worden de bewoners van tevoren geraadpleegd over belangrijke (financiële) onderwerpen? Een zeer onduidelijk proces met geen of achterlopende en notulen. Kortom, veel vraagtekens en zorgen.

Het is de vraag hoe de Bewonersraad zich verhoudt tot de nieuwe exploitatie-vereniging. Wie heeft bij besluitvorming het laatste woord?

Verdeeldheid

Ook hebben we grote zorgen over wat er gebeurt met onze gemeenschap door de oprichting van een nieuwe vereniging voor uitsluitend perceeleigenaren. Gaat dit grote onderlinge verdeeldheid opleveren? Op basis van ervaringen van de afgelopen 25 jaar valt helaas te verwachten dat polarisatie ontstaat tussen bewonersgroepen. Er is vrijheid van vereniging. Gaan de erfpachters in de toekomst dan ook een eigen vereniging oprichten voor hun belangen?

Betrouwbaarheid en vertrouwen

Hoeveel vertrouwen mogen bewoners hebben in LSW? LSW is een grote en commerciële investeringsmaatschappij die handelt in eigen (winst)belang. Enkele feiten: Zoals eerder aangegeven gaf LSW begin 2021 de Bewonersraad slechts adviesrecht in de exploitatie-overeenkomst. Is het zo dat LSW uitsluitend instemmingsrecht wil geven aan een vereniging van louter perceeleigenaren?

Na de overname van het landgoed trok LSW zonder overleg of overgangstermijn het aanbod van de oude eigenaar DJB in om tot eind 2028 tijdelijke erfpachtcontracten over te sluiten naar eeuwigdurende. Een groep bewoners voert hierover momenteel een juridisch procedure. LSW stelt dat procederende bewoners worden uitgesloten van het ‘sociaal plan 2028’, dat enkel geldt voor hen die niet procederen. Dit plan biedt de keuze tussen verkoop aan LSW of aankoop van de grond.

Conclusies

Wat is het allerbelangrijkste voor ons als bewoners? Wij denken dat dit woongeluk is. Prettig, rustig en in harmonie met elkaar wonen in de natuur.

Kunnen we leren van het langdurig gepolariseerde verleden op Stille Wille en voorkomen dat het ‘oude zeer’ geen ‘nieuw zeer’ wordt?

Het is een verantwoordelijkheid van bestuurders van SWW om te voorkomen dat er een slechte sfeer, onenigheid en polarisatie ontstaat. Zij zouden moeten zorgen voor een prettige leefomgeving en prettige relaties. Geen verschillen creëren tussen verschillende bewonersgroepen.

De belangen van álle bewoners dienen te worden behartigd. Trek een harde lijn als LSW dit niet wil. Bestuurders/bewoners kunnen samenwerken met de eigenaar als het kan, als er gemeenschappelijke belangen zijn. Niet als het tegen de belangen van (een groot deel van) de bewoners is.

Er is (nog) geen juridisch advies ingewonnen naar de risico’s van de nieuwe perceeleigenaars-vereniging in de bestaande, complexe situatie op Stille Wille. De vraag is of deze opzet juridisch houdbaar is: bewoners met erfpacht versus perceeleigenaren en allerlei verschillende contracten en verschillende rechten en plichten.

Liever kleine stappen ter verbetering van de belangen waar we allemaal achter kunnen staan. Een goed, positief voorbeeld hiervan de is overname van de financiële administratie door AD-VI. Haastige spoed, hard doorhollen nu, is zelden goed!

Adviesgroep onderzoek toekomst landgoed

Contactpersoon: Koos van Kampen